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Grundsteuer

Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahre 2018 die jahrzehntealte Ermittlung der für die Grundsteuer herangezogenen Einheitswerte als verfassungswidrig erkannt. Deshalb war der Gesetzgeber verpflichtet, die Ermittlung von Grundstückswerten für Zwecke der Grundsteuer neu zu regeln.

Am 1. Januar 2025 tritt daher die neue Grundsteuerreform in Kraft. Für Sie als Grundstückseigentümer resultiert daraus die Pflicht, die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer neu festsetzen zu lassen.

Im Zeitraum vom 1.7.2022 bis 31.10.2022 ist jeder Grundstückseigentümer dazu verpflichtet, für jedes in Deutschland belegene Grundstück (jede wirtschaftliche Einheit) über das Elster-Portal der Finanzverwaltung eine Erklärung zur Feststellung des Grundstückswerts elektronisch abzugeben.

 

Während den Steuerpflichtigen also nur vier Monate für die Erstellung der Steuererklärungen eingeräumt werden, haben die Finanzämter dann etwa 2 Jahre Zeit, um ca. 35 Millionen Einheiten neu zu bewerten. Auf dieser Grundlage werden die Gemeinden dann unter Anwendung ihrer Hebesätze die Grundsteuer ab dem 01.01.2025 neu festsetzen.

Diese Steuererklärung wird dann zukünftig alle sieben Jahre neu abzugeben sein.

Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer

Das grundsätzliche Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt erhalten:

Grundsteuerwert  x  Steuermesszahl  x  Hebesatz  = Grundsteuer

Der Grundsteuerwert ist der Wert des Grundstücks für Zwecke der Grundsteuer. Für die Ermittlung des Grundsteuerwertes ist die Abgabe einer Steuererklärung notwendig. Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt und richtet sich im Wesentlichen nach der Grundstücksnutzung. Zudem gibt es regionale Unterschiede in einzelnen Bundesländern. Der Hebesatz wird von der Gemeinde durch Satzung festgelegt.

Bewertungsverfahren

Die Mehrzahl der Bundesländer, so auch Schleswig-Holstein, bewertet die Grund­stücke nach einem bundeseinheitlichen Verfahren (sog. „Bundesmodell“). Das neue Grundsteuerrecht bietet den Bundesländern jedoch auch die Möglichkeit, ein eigenes Grundsteuermodell anzuwenden. Hiervon hat u.a. die Freie und Hansestadt Hamburg Gebrauch gemacht.

Bundesmodell (z.B. in Schleswig-Holstein)

Das Bundesmodell unterscheidet zwischen verschiedenen Grundstücksarten:

  • Unbebaute Grundstücke

  • Einfamilienhäuser

  • Zweifamilienhäuser

  • Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)

  • Wohneigentum (Eigentumswohnungen)

  • Teileigentum

  • Geschäftsgrundstücke

  • Gemischt genutzte Grundstücke

Für diese unterschiedlichen Grundstücksarten gibt es unterschiedliche Bewertungsver­fahren. Grob kann man diese aber wie folgt zusammenfassen: Der Wert des Grund und Bodens wird anhand des Bodenrichtwertes ermittelt. Dieser wird zum Wert des Gebäudes hinzuaddiert, wobei der Gebäudewert entweder nach dem Ertragswertverfahren oder nach dem Sachwertverfahren ermittelt wird. 

 

Beim Ertragswertverfahren wird auf spezielle steuerliche Mietspiegel zurückgegriffen, wobei die Wohnfläche, das Alter der Immobilie, die Lage sowie sog. „Mietniveau­stufen“ Auswirkungen haben.

 

Beim Sachwertverfahren ist die Ermittlung komplizierter. Hier wird auf sog. „Normalher­stellungs­kosten“ sowie die sog. „Brutto-Grundfläche“ abgestellt. Die Normalherstel­lungs­kosten sind gesetzlich geregelt und berücksichtigen die Gebäudenutzung und das Alter der Immobilie. Die Brutto-Grundfläche stimmt nicht mit der Wohn- oder Nutzfläche überein. Es handelt sich vielmehr um die Summe der nutzbaren Grundflächen eines Gebäudes. Das bedeutet, dass hier auch die Grundfläche von Außen- und Innenmauern hinzuzählen. Dieser Wert wird den allermeisten Grundstückseigentümern bisher nicht vorliegen, so dass hier Unterstützung erforderlich sein kann.

 

Diese Bewertung ist dann zukünftig bei einer Änderung der Verhältnisse sowie regelmäßig alle sieben Jahre zu wiederholen sein.

Hamburger Modell

Nach dem Hamburger Modell richtet sich die Wertfindung vor allem nach der Wohnlage, sog. „Wohnlagemodell“. Damit ist das Verfahren deutlich einfacher.

 

In einem ersten Schritt werden Pauschal­beträge für jeden Quadratmeter Grundstücks­fläche und für jeden Quadrat­meter Wohn- bzw. Nutzfläche miteinander addiert. In einem zweiten Schritt wird diese Summe mit der Grundsteuer­messzahl multipliziert, die sich nach der Grundstücks­nutzung und der Lage der Immobilie richtet.

Die Einordnung der Wohnlage orientiert sich am Hamburger Mietspiegel, der die Grund­stücke in „normale“ und „gute“ Wohnlagen einteilt.

 

Anders als beim Bundesmodell ist eine regelmäßige Neubewertung nicht vorge­sehen, sondern erfolgt nur bei einer Änderung der Verhältnisse, die bis zum 31.3. des Folgejahres anzuzeigen ist.

Was ist jetzt zu tun?

Jeder Grundstückseigentümer hat aus unserer Sicht drei Optionen:

  1. Sie kümmern sich selbst um die Bewertung Ihrer Grundstücke, die Erstellung der notwendigen Steuererklärung und senden diese rechtzeitig bis zum 31.10.2022 über das Elster-Portal an die Steuerverwaltung.
     

  2. Sie beauftragen uns mit der Erstellung und stellen uns die notwendigen Angaben in einer Erfassungstabelle nebst Nachweisen (z.B. Grundbuchauszügen, Flurkarten, etc.)  schriftlich zusammen und wir übertragen Ihre Angaben händisch in unsere Software (teurere Variante).
     

  3. Sie beauftragen uns mit der Erstellung, nennen uns eine Mailadresse und wir erstellen die notwendigen Steuererklärungen über eine von uns bereitgestellten Software „Grundsteuer Digital“ in digitaler Zusammenarbeit mit Ihnen (günstigere Variante).

 

In Anbetracht der sehr kurzen viermonatigen Abgabefrist von Juli bis Oktober 2022 raten wir Ihnen dringend dazu, sich bereits im Frühjahr 2022 Gedanken über das weitere Vorgehen zu machen.

Unser Angebot an Sie:

Wir haben uns bereits frühzeitig mit dem Thema beschäftigt und die erforderlichen Fachkenntnisse erworben. Gleichwohl müssen auch wir bereits ab dem Frühjahr mit der Arbeit beginnen, um das sehr hohe Aufkommen an notwendigen Steuererklärungen bewältigen zu können.

Wenn Sie uns beauftragen wollen, kommen Sie also bitte recht-  und frühzeitig auf uns zu. Hierzu verwenden Sie bitte den vorliegenden Auftrag und senden Sie ihn uns unterschrieben wieder zu an grundsteuer@schmitt-eidel.de.

Für Rückfragen zum Ablauf des Verfahrens und zu Ihren Steuererklärungen stehen wir Ihnen jederzeit sehr gerne zur Verfügung.

Kosten

Damit Sie eine Vorstellung von den Kosten für eine solche Steuererklärung bekommen, haben wir Ihnen hier Beispiele genannt. Wir wenden dabei die gesetzliche Steuerberatergebührenverordnung (§ 24 (1) Nr. 11 StBerVV) und keine Pauschalen an. Diese Gebühren richten sich nach dem Gegenstandswert, der hier mit dem Wert übereinstimmt, mit dem Ihre Immobilie für Zwecke der Grundsteuer bewertet wird. Dieser Wert dürfte nicht mit dem tatsächlichen Wert übereinstimmen, sondern niedriger ausfallen.

 

Unser Honorar wird andererseits von der Art der Bereitstellung Ihrer Daten abhängen. Wir machen keinen Hehl daraus, dass wir den rein digitalen Datenaustausch bevorzugen und vermeiden möchten, umfangreiche Papierakten ins Büro geliefert zu bekommen, aus denen wir Daten heraussuchen müssen.

Beispiel-Honorarkalkulation 1

Einfamilienhaus, Grundsteuerwert 500.000 Euro

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Beispiel-Honorarkalkulation 2

Mietwohngrundstück, 1.500.000 Euro

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